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房地产物业企业营业税改增值税|营改增后问题及支持航天金税和百旺金赋的开票接口
营改增(营业税改增值税)从今年5月1日开始已经全面展开，不少之前使用各种税控器的企业，换成了航天金税，或者百旺金赋的开票软件。营改增尤其对房地产建筑行业，也包括物业企业，受到的影响比较大，对于增值税可能有些认知上的问题，特列举常见问题。
问：我是一家物业公司，我们单位营改增后，收取的物业费税负会上升吗？
答：物业公司营改增后收取的物业费税负不会上升，物业费在原营业税模式下，适用5%的税率，“营改增”后，物业公司如果为一般纳税人，收取的物业费适用税率为6%，相比原营业税模式，按照增值税销售额价税分离原理，税率仅上升0.66%。考虑到物业公司其采购的办公用品、固定资产、不动产都能够进行抵扣，在抵扣充分的前提下，实际税负与原营业税相比将下降。
比如，某物业公司为增值税一般纳税人，营改增后当月物业费收入（含税）106万元，同期采购办公用品等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3万元。同样的物业费收入，改革后增值税相比较营业税少负担税款1万元。
物业公司如果为小规模纳税人，物业费适用征收率为3%，相比原营业税模式，税负直接下降40%以上。
比如，某物业公司为增值税小规模纳税人，营改增后物业费当月收入（含税）103万元，纳税人当期应缴纳的营业税为：103×5%=5.15万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：103÷（1+3%）×3%=3万元。同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款2.15万元。
问：我们单位营改增后，出租原有物业项目，收取的房屋租金税负会上升吗？
答：不动产经营租赁营改增后出租原有物业项目收取的租赁费税负不会上升，不动产经营租赁服务在原营业税模式下，适用5%的税率，营改增后，如果一般纳税人出租2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
比如，某公司营改增后原有物业项目房屋租赁当月收入（含税）105万元，纳税人当期应缴纳的营业税为：105×5%=5.25万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：105÷（1+5%）×5%=5万元。同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款0.25万元。
另外，由于营业税改增值税（营改增）的影响，企业开票量会急剧增加，完全向以前一样，手动录入开票，不但慢，而且会出错，必须要借助自动开票接口软件，实现自动开票、批量开票，尤其需要同时满足航天金税和百旺金赋的税控自动开票接口软件。
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